Gebäudeeigentümer, Bestandshalter und Betreiber, die die Zukunftsfähigkeit ihrer Gebäude sicherstellen wollen, kommen an einer nachhaltigen Optimierung des Gebäudebetriebs nicht vorbei. Denn dieser ist nicht nur im Kontext zunehmender Anforderungen an die Berichterstattung und sich stetig weiterentwickelnder regulatorischer Rahmenbedingungen in den Blick zu nehmen. Eine systematische Optimierung des Betriebs Ihrer Immobilien anhand einer Zertifizierung ermöglicht unter anderem einen planbaren Weg in Richtung Klimaneutralität, langfristig optimierte Betriebskosten, effizientere Ressourceneinsätze, minimierte Risiken, gesteigerte Investitionssicherheit, Werterhalt und höhere Zufriedenheit der Nutzenden. Angewandt auf ganze Portfolios profitieren Beteiligte zudem von der geschaffenen Transparenz über ihren Gebäudebestand, der damit einhergehenden Vergleichbarkeit sowie übergreifend optimierten Prozessen. Dabei geht es vor allem um das Anfangen. Genau hier setzt das DGNB System für Gebäude im Betrieb an.
Das DGNB System Gebäude im Betrieb hilft dabei, die Transformation Ihrer Bestandsimmobilien systematisch zu planen und umzusetzen. Es setzt bei einer ganzheitlichen Erfassung des Status quo der Gebäude im Sinne einer Bestandsbewertung an. Ausgehend davon unterstützt das System als Management- und Optimierungstool dabei, eine kontinuierliche Verbesserung in den wichtigsten Aspekten der Nachhaltigkeit, die betriebsrelevant, beeinflussbar und optimierbar sind, zu realisieren. Ganz im Sinne des Prinzips "Plan-Do-Check-Act" hilft die Zertifizierung Ihnen, alle Verbesserungspotenziale Ihrer Bestandsimmobilien in Sachen Klimaschutz und Nachhaltigkeit kosteneffizient und gezielt auszuschöpfen und dabei nachweislich zukunftsfähig zu werden.
Die Zertifizierung richtet sich an alle beteiligten Akteure – an Besitzer und Betreiber genauso wie an die Nutzenden des Gebäudes. Dabei ist das Zertifizierungssystem nicht nur für einzelne Gebäude und Leuchtturmprojekte geeignet. Gerade für das Portfoliomanagement von großen Bestandshaltern, etwa aus der Wohnungswirtschaft oder Kommunen, kann es wirksam eingesetzt werden.
Spezifisch adressiert das System: Portfolio Manager, Asset Manager, Property Manager, Gebäudeeigentümer, Investoren, Eigennutzer, Immobilien / Corporate Real Estate Manager, Betreiber und Facility Manager genauso wie Städte und Gemeinden
Mehrwerte einer Zertifizierung des Gebäudebetriebs
- Transparenz zur Gebäudeperformance und den Betriebsprozessen
- Risikominimierung und Werterhalt der Immobilie(n)
- Kosteneinsparungen, insbesondere Reduzierung der Lebenszyklus- und Betriebskosten
- Entwicklung einer langfristigen Immobilien- und Portfoliostrategie
- Systematisches Vorgehen und ganzheitliche Betrachtung: Erstellung eines gebäudespezifischen Plans, der alle notwendigen Maßnahmen umfasst, um die Zukunftsfähigkeit des Gebäudes sicherzustellen
- Unterstützung bei der Anpassung an den Klimawandel und aktuelle sowie zukünftige Regulierungen
Vorteile des DGNB Systems zur Zertifizierung
- Einsatz als Management- und Optimierungstool für die tatsächliche Gebäudeperformance
- Anwendbarkeit für einzelne Gebäude sowie für Portfolios
- Harmonisierung der Kriterien mit Europäischen Standards (EU-Taxonomie, ESRS, CSRD, CRREM)
- Integration zentraler KPIs aus Branchenstandards wie RICS und ZIA
- Auskunft über wesentliche Kennzahlen, die zur Gebäudebewertung und für ein Reporting benötigt werden, anhand einer standardisierten Dokumentation
- Transparenz über die kontinuierliche Verbesserung der Gebäudeperformance durch Rezertifizierungsprozess und Anwendung des "Plan-Do-Check-Act"-Prinzips
- Einfache Integration von Prozessen in Geschäftsabläufe und andere Managementsysteme durch "Plan-Do-Check-Act"-Prinzip
- Planbare Reduktion der CO2-Emissionen der Immonilie(n)
- Möglichkeit zur standardisierten Dokumentation und Nachhaltigkeitsbewertung von Immobilien (z.B. mittels des Bewertungssystems NIMMO)
- Prozess, der Eigentümer und Investoren motiviert, in Optimierungsmaßnahmen zu investieren
- Internationale Anwendbarkeit (gemeinsame Entwicklung mit europäischen DGNB Systempartnern) und Anpassungsfähigkeit an länderspezifische Besonderheiten
Schnellnavigation: Kriterien | Zertifizierungshilfen | Voraussetzungen, Auszeichnung und Rezertifizierung | Anwendung für Immobilienportfolios | Projektanmeldung | FAQ
Zertifizierungskriterien
Das DGNB System Gebäude im Betrieb fokussiert in zehn Kriterien aus drei Themenfeldern alle relevanten Themen für einen nachhaltigen Gebäudebetrieb und einen langfristigen Werterhalt. Die Grundstruktur des DGNB Systems Gebäude im Betrieb basiert auf dem bekannten Dreisäulenmodell der Nachhaltigkeit und gliedert die wesentlichen Aspekte des nachhaltigen Gebäudebetriebs in die Themenfelder Ökologische Qualität, Ökonomische Qualität sowie Soziokulturelle und funktionale Qualität.
Die Themenfelder sind wie folgt gewichtet:
- Ökologische Qualität: 40 Prozent
- Ökonomische Qualität: 30 Prozent
- Soziokulturelle und funktionale Qualität: 30 Prozent
Kontinuierliche Verbesserung: Plan-Do-Check-Act
Die Kriterien im DGNB System für Gebäude im Betrieb sind überwiegend nach dem Managementsystem "Plan-Do-Check-Act" aufgebaut:
- Plan: Konkrete Ziele für die jeweiligen Kriterien festlegen
- Do: Messwerte und Verbrauchsdaten erfassen
- Check: Daten auswerten
- Act: Zielerreichung bewerten und individuell definierte Maßnahmen zur Optimierung festlegen
Dieses Vorgehen sichert einen kontinuierlichen Verbesserungsprozess. Auf Basis dieser Kriterienstruktur bewertet die DGNB nicht nur umgesetzte Maßnahmen und Zielerreichungsgrade, sondern ist auch in der Lage, den Weg dorthin zu honorieren.
Anwendung im Rahmen einer Erstzertifizierung (Daten vollständig für drei Jahre):
- Plan: Es wird bewertet, ob eine Zieldefinition für die kommenden drei Jahre vorliegt (inklusive des aktuellen Jahrs).
- Do: Es wird bewertet, ob repräsentative Messdaten, die mindestens ein Jahr umfassen, vorliegen.
- Check: Es wird bewertet, ob eine Messdatenanalyse auf Basis der Verbrauchsdaten durchgeführt wurde. Außerdem wird bewertet, ob Maßnahmen in den vergangenen ein bis drei Jahren umgesetzt wurden.
- Act: Es wurde ein Maßnahmenkatalog erstellt.
Anwendung im Rahmen einer Rezertifizierung
- Plan: Es wird geprüft, ob der Zielwert erreicht wurde; entweder wird ein neuer Zielwert festgelegt oder der aktuelle beibehalten.
- Do: Es wird bewertet, ob repräsentative Messdaten, die mindestens ein Jahr umfassen, vorliegen.
- Check: Es wird eine Messdatenanalyse auf Basis der eingereichten Daten von "Do" durchgeführt. Es wird überprüft, ob in den vergangenen ein bis drei Jahren geplante Maßnahmen umgesetzt wurden. Außerdem wird überprüft, ob der Zielwert im vergangenen Turnus erreicht wurde.
- Act: Es wird geprüft, ob der Zielwert erreicht wurde. Ist er erreicht, sind keine neuen Maßnahmen nötig; andernfalls müssen neue Maßnahmen festgelegt werden.
Erreichte Ziele, die auf externen Vorgaben beruhen, können sowohl im Rahmen von Erstzertifizierungen als auch bei Rezertifizierungen nachgewiesen und anerkannt werden.
Zertifizierungshilfen
DGNB anerkannte Dienstleistungen: der vereinfachte Weg zum Betriebszertifikat
Die DGNB anerkannte Dienstleistung schafft Transparenz darüber, welchen Beitrag eine standardisierte Dienstleistung im Rahmen einer DGNB Zertifizierung für Gebäude im Betrieb leistet. Dienstleistungen, die das Label tragen, sind als eine Art Zertifizierungsbaustein auf Basis des DGNB Systems für Gebäude im Betrieb bereits vorgeprüft. So wird auf den ersten Blick ersichtlich, welche Indikatoren durch den Einsatz einer anerkannten Dienstleistung abgedeckt werden.
Arbeitshilfen zur Klimarisikoanalyse und Klimaanpassung
- Sammlung frei verfügbarer Online-Ressourcen zu Umweltgefahren durch Klima – Natur – Zivilisation
- Anbieter- und Produktliste für professionelle Climate Risk Services (Assessment – Management – Reduction)
- Übersicht möglicher Maßnahmen zur Anpassung bei Klimagefahren (Hitze – Dürre | Starkregen – Überflutung | Gewitter – Hagel)
Zertifizierungsvoraussetzungen
Zum Zeitpunkt der Zertifizierung muss die Inbetriebnahme des Gebäudes mindestens ein Jahr zurückliegen. Eine vorherige Zertifizierung des Neubaus ist jedoch nicht notwendig. Darüber hinaus müssen alle Gebäude, die zur Konformitätsprüfung bei der DGNB eingereicht werden, geltende gesetzliche Regelungen einhalten.
Bewertung und Auszeichnung
Das DGNB System Gebäude im Betrieb bewertet wie andere DGNB Systeme nach Erfüllungsgraden. Der Gesamterfüllungsgrad errechnet sich aus der Bewertung der einzelnen Kriterien. Als höchste Auszeichnung wird das Platin-Zertifikat verliehen. Ab einem Gesamterfüllungsgrad von 35 Prozent erhält das Gebäude das DGNB Zertifikat in Bronze. Ab einem Gesamterfüllungsgrad von 50 Prozent wird das DGNB Zertifikat Silber vergeben. Für ein DGNB Zertifikat in Gold muss das Projekt einen Gesamterfüllungsgrad von 65 Prozent erreichen. Ab einem Gesamterfüllungsgrad von 80 Prozent wird das DGNB Zertifikat in Platin vergeben, sofern zusätzlich nachgewiesen worden ist, dass die technischen Kriterien für Klimaschutz und Klimaanpassung der Kriterien für ökologisch nachhaltige Wirtschaftstätigkeiten der EU-Taxonomie für den Wirtschaftsbereich "Erwerb und Eigentum von Gebäuden" eingehalten sind.
Das Zertifikat ist ab Ausstellung drei Jahre lang gültig und kann nur durch eine Rezertifizierung verlängert werden.
Rezertifizierung
Eine Rezertifizierung ist jährlich oder spätestens im Turnus von drei Jahren möglich. Die Anforderungen können Sie dem Leitfaden zur Rezertifizierung entnehmen, den Sie als Anhang im Kriterienkatalog finden.
Die Gebühr für die Rezertifizierung (pro Jahr) finden Sie in unserer Gebührenordnung. Wird ein Gebäude nach einem Jahr rezertifiziert, fällt die Gebühr einfach an, nach zwei Jahren zweifach und im dritten Jahr dreifach.
Anwendung für Immobilienportfolios
Das DGNB System Gebäude im Betrieb eignet sich besonders gut für eine Anwendung auf komplette Immobilienportfolios. Es ist so angelegt, dass es eine transparente Vergleichbarkeit der Gebäudeperformance ermöglicht und so eine strukturierte und zielgerichtete Steuerung von Investitionsentscheidungen unterstützt wird.
Der Prozess für die Anwendung der Zertifizierung auf Portfolios gliedert sich in zwei Schritte:
- Im ersten Schritt wird ein Basiszertifikat erstellt, in dem alle Aspekte, die übergeordnet bewertet werden können, bewertet und mit Nachweisen belegt werden. Für die eingereichten Unterlagen findet eine vollständige Konformitätsprüfung statt. Anschließend wird ein Pflichtenheft erstellt, das definiert, welche projektindividuellen Nachweise für ein Folgezertifikat eingereicht werden müssen.
- Im zweiten Schritt wird für jede weitere Liegenschaft bzw. für jedes Gebäude, das auf Grundlage des basiszertifizierten Portfolios betrieben wird, ein vollwertiges, individuelles DGNB Zertifikat erstellt. Hierfür werden dem Pflichtenheft entsprechend alle übrigen Aspekte bewertet, die noch nicht im Basiszertifikat adressiert worden sind. Die eingereichten Unterlagen werden dann einer vollständigen Konformitätsprüfung unterzogen, wobei die Aspekte aus dem Basiszertifikat nicht nochmals nachgewiesen bzw. geprüft werden müssen.
Das Zertifikat ist ab Ausstellung drei Jahre lang gültig und kann, ähnlich wie bei der Zertifizierung eines Gebäudes, über die jährliche Einreichung der Verbrauchsdaten rezertifiziert werden. Zusätzlich werden im Turnus von drei Jahren alle relevanten Kriterien eingereicht.
Das Basiszertifikat ist für jeweils sechs Jahre gültig. Eine Erneuerung des Basiszertifikats ist in zwei Fällen erforderlich: bei Änderung des Pflichtenhefts sowie bei Änderung der Inhalte des DGNB Systems für Gebäude im Betrieb durch die DGNB. Die Gebühren für die Erneuerung des Basiszertifikats sind abhängig vom Umfang der Änderungen mit der DGNB abzustimmen.
Projektanmeldung
Projekte können in der aktuellen Marktversion "DGNB System Gebäude im Betrieb, Version 2026" angemeldet werden.
Hinweis
Der Kriterienkatalog in der Version 2020 steht hier zum Download zur Verfügung. |
Um ein Projekt zur DGNB Zertifizierung anzumelden, müssen Vertragspartner zunächst einen DGNB Auditor Gebäude im Betrieb bzw. DGNB ESG-Manager engagieren. Dieser kann das Projekt bei der DGNB anmelden, begleitet den gesamten Prozess und übernimmt die Nachweisführung sowie Einreichung bei der DGNB.
Ausgewählte DGNB-zertifizierte Projekte
Mischnutzung
Büro- und Verwaltungsgebäude
Häufig gestellte Fragen zum DGNB System für Gebäude im Betrieb
Bei der Systemversion 2026 handelt es sich um eine Aktualisierung und Weiterentwicklung des DGNB Systems für Gebäude im Betrieb in der Version 2020. Ziel der Überarbeitung war es, die aktuellen Anforderungen des Immobiliensektors an die Berichterstattung und die regulatorischen Rahmenbedingungen in der neuen Systemversion zu verankern sowie zukunftssichere Immobilien sicherzustellen.
Neue Schwerpunkte der Bewertung
Neben zahlreichen Nachschärfungen bei den Anforderungen wurde auch die Punkteverteilung innerhalb der Kriterien überarbeitet. Dadurch liegt u.a. ein stärkerer Fokus auf der Bewertung der Gebäudeperformance. Auch das Thema Energieeffizienz bekommt neben der Betrachtung der Treibhausgasemissionen ein größeres Gewicht. Stärker als zuvor werden zudem der Bestand und die vorhandenen Gebäudequalitäten in die Bewertung einbezogen.
Ein gänzlich neues Gewicht bekam die Betrachtung von Indikatoren rund um das Thema Biodiversität. Das bisherige DGNB System für Gebäude im Betrieb in der Version 2020 umfasste hierzu einen Indikator im Kriterium "Beschaffung und Bewirtschaftung". In der Version 2026 hat das Thema nun als eigenständiges Kriterium "Biodiversitätsmanagement am Standort" im Themenfeld Ökologische Qualität Eingang gefunden, um die biologische Vielfalt am Standort zu fördern und das Netz an Lebensräumen im Siedlungsbereich zu verdichten.
Anschlussfähigkeit und internationale Anwendbarkeit
Darüber hinaus wurde bei der Weiterentwicklung Wert auf Anschlussfähigkeit an weitere Bewertungssysteme gelegt. So wurde zum einen ein Abgleich mit den Anforderungen an die EU-Taxonomie vorgenommen. Die ESG-Verifikation der DGNB kann weiterhin sowohl begleitend als auch unabhängig zur Gebäude im Betrieb-Zertifizierung erfolgen. Zusätzlich wurden weitere Standards von Berichterstattungs- und Bewertungsinitiativen als Orientierung bei der Ausgestaltung der Anforderungen genutzt. Hierzu zählen die Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD), die Sustainable Finance Disclosure Regulation (SFDR), der Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB), die Energy Performance of Buildings Directive (EPBD), der Carbon Risk Real Estate Monitor (CRREM) und die Managementsysteme nach ISO 14001 (Umweltmanagement) sowie ISO 50001 (Energiemanagement). Hinweise hierzu sind jeweils in der Methodenbeschreibung der Kriterien zu finden.
Die Systemversion 2026 kann durch die Anwendung internationaler Normen europaweit angewendet werden. Länderspezifische Besonderheiten bilden mit Blick auf die Methoden oder Nachweise die Ausnahme.
Das DGNB System Gebäude im Betrieb ist nutzungsunabhängig.
Dennoch ist zur Projektanmeldung die Angabe der Hauptnutzung und ggfs. der Nebennutzung notwendig. Das Nutzungsprofil mit dem größten Flächenanteil wird als Hauptnutzung bezeichnet. Im Falle einer gemischten Nutzung wird das Nutzungsprofil mit dem größten Flächenanteil als Hauptnutzung bezeichnet, wenn der Flächenanteil der anderen Nutzung < 15 Prozent beträgt. Gebäude mit einer weiteren Nutzung, deren Flächenanteil ≥ 15 Prozent der Gesamtfläche ist, sind als Mischnutzung einzuordnen.
Alle Nutzungsprofile im Überblick finden Sie hier.
Ja. Die DGNB Mehrfachzertifizierung wurde für Portfolios von Gebäuden oder Liegenschaften konzipiert, die in ähnlicher Art und Weise betrieben werden. Ziel der DGNB Portfoliozertifizierung ist eine vereinfachte, schnellere und somit kostengünstigere Zertifizierung des Portfolios. Die Zertifizierung wird in zwei Schritten abgewickelt.
- Im ersten Schritt wird ein Basiszertifikat erstellt, in dem alle Aspekte, die übergeordnet bewertet werden können, bewertet und mit Nachweisen belegt werden. Für die eingereichten Unterlagen findet eine vollständige Konformitätsprüfung statt. Anschließend wird ein Pflichtenheft erstellt, welches definiert, welche projektindividuellen Nachweise für ein Folgezertifikat eingereicht werden müssen.
- Im zweiten Schritt wird für jede weitere Liegenschaft bzw. für jedes Gebäude, das auf Grundlage des basiszertifizierten Portfolios betrieben wird, ein vollwertiges, individuelles DGNB Zertifikat erstellt. Hierfür werden dem Pflichtenheft entsprechend alle übrigen Aspekte bewertet, die noch nicht im Basiszertifikat adressiert worden sind. Die eingereichten Unterlagen werden dann einer vollständigen Konformitätsprüfung unterzogen, wobei die Aspekte aus dem Basiszertifikat nicht nochmals nachgewiesen bzw. geprüft werden müssen.
Die Gebühren zur Portfoliozertifizierung finden Sie hier.
Das Zertifikat ist ab Ausstellung drei Jahre lang gültig und kann, ähnlich wie bei der Zertifizierung eines Gebäudes, über die jährliche Einreichung der Verbrauchsdaten rezertifiziert werden. Zusätzlich werden im Turnus von drei Jahren alle relevanten Kriterien eingereicht.
Eine Erneuerung des Basiszertifikats ist in zwei Fällen erforderlich: bei Änderung des Pflichtenhefts sowie bei Änderung der Inhalte des Systems für Gebäude im Betrieb durch die DGNB. Die Gebühren für die Erneuerung des Basiszertifikats sind abhängig vom Umfang der Änderungen mit der DGNB abzustimmen.
Die Kosten für die Zertifizierung können Sie unserer Gebührenordnung entnehmen.
Honorarkosten für die Auditorenleistungen (bzw. DGNB ESG-Managern) sind nicht in den Zertifizierungsgebühren enthalten. Die Kosten für die Auditorenleistungen sind stark projektabhängig. Bitte stimmen Sie diese mit Ihrem DGNB Auditor ab. Ihr Auditor wird Sie ebenfalls über gegebenenfalls zusätzlich anfallende Kosten informieren.
Mit der Überarbeitung des Systems Gebäude im Betrieb 2026 und der überarbeiteten Fassung des DGNB Rahmenwerks, ist auch eine Anpassung der DGNB Auszeichnung "Klimapositiv" geplant. Die genauen Informationen hierzu werden voraussichtlich im ersten Halbjahr 2026 bereitgestellt. Sie haben in der Zwischenzeit Interesse, die DGNB Auszeichnung "Klimapositiv" anzustreben? Dann wenden Sie sich bitte an gib@dgnb.de.
Ihr Kontakt zu uns
E-Mail: gib@dgnb.de